Гадання на ріллі. Чи доцільною була пролонгація мораторію на продаж землі

Ті, хто говорить, що недосконале виборче законодавство не є приводом скасування виборів, а недосконале земельне — не слугує виправданням для пролонгації мораторію на продаж землі, не зовсім праві. Усе-таки вибори не мають прямих матеріальних наслідків (якщо не брати до уваги витрати на їх проведення), тоді як продаж землі може обернутися непоправними збитками для держави. З точки зору здорового глузду впровадити вільний ринок землі — затія гідна, однак те, що працює в інших (не настільки корумпованих) країнах, на наших теренах обернеться на тотальне знищення селян та сіл.

У Данії землю сільськогосподарського призначення продають винятково на умовах збереження статус-кво цієї землі. Покупець має довести, що планує займатися саме фермерством i нічим іншим — зокрема, останні вісім років перед купівлею він мусить прожити в сільській місцевості. Діють й інші запобіжники: скуповування паїв і доведення земельної ділянки до розмірів понад 150 гектарів заборонено законом, коли ж придбана нерухомість сягає 30 га, власник повинен підтвердити свою професійну кваліфікацію й продемонструвати результати своєї праці на цій землі. Юридичним особам у Данії с/г угіддя не продаються взагалі, права на придбання мають тільки приватні господарі.

А що натомість в Україні? А в Україні 71% території (42,7 млн. га) відноситься до земель сільськогосподарського призначення (iз них чверть належить державі), й при цьому, однак, ми маємо цілковито неврегульоване земельне законодавство. 25 років тому Верховна Рада ухвалила постанову «Про земельну реформу», в якій був ряд лакун та прогалин. Саме завдяки їм досі не сформований ринок землі с/г призначення; значна частина ринку оренди перебуває в тіні; кілька категорій угідь не мають чітко визначеного правового статусу.

Оскільки реформа де-факто так і не запрацювала, через 11 років після її ухвали, тобто в 2002-му, був введений мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Передбачалося, що мораторій діятиме до 2005 року і завершиться прийняттям законів про ринок землі і про державний земельний кадастр. Першого закону  не існує й до сьогодні. Другий усе-таки був ухвалений у 2011 році з відстрочкою до 1 січня 2013 року. Але він не набув чинності через продовження мораторію до 1 січня 2016 року. А тепер мораторій пролонговано ще до 2018 року, відтак є час зважити всі «за» та «проти» такого кроку.

Власне, всі «за» давно відомі й озвучені. Відсутність вільного земельного ринку гальмує здорову конкуренцію та зростання сільськогосподарської галузі; неефективне управління земельними ресурсами позбавляє мотивації фермерські господарства; Україна як аграрна держава втрачає привабливість на світовому ринку тощо. Усе сказане — цілком і повністю справедливо, проте бажання навести лад у цій царині має корелювати з оцінками всіх ризиків, які несе зняття мораторію. Піррові перемоги нам не потрібні, і, якщо вдуматися, шанс вийти на вільний ринок без суттєвих втрат наразі є нульовим.

Розглянемо всі мінуси впровадження вільного продажу землі. Українські селяни — люди небагаті, тож у праві продавати свої наділи вони майже напевне побачать можливість стабілізації фінансового становища. Те саме стосується й землі, яка перебуває у комунальній власності — за рахунок її продажу місцеві бюджети (все ще залежні від Києва, попри обіцянки децентралізації) залюбки поповнюватимуться й розширюватимуться. Отож земля перекочовує з одних рук в інші. Але в чиї? Тут можливі лише два варіанти: або інвестор буде вітчизняний, або іноземний. Наші фермери (навіть крупні господарства) багато землі не куплять,  знову-таки — через обмеженість у фінансах. Тому, скоріш за все, паями володітимуть іноземці (або спекулянти, котрі потім перепродаватимуть землю за кордон).

Що поганого в іноземцях? Нічого, якщо вони працюватимуть на українську економіку. Законодавчого алгоритму, який дозволив би обмежити присутність іноземного капіталу на земельному ринку, на сьогодні нема. Дехто прогнозує прихід на цей ринок великих транснаціональних корпорацій, які викуплять все, що ще лишалося непроданим, в українських інвесторів. Це значною мірою змінить профіль вітчизняного АПК, що призведе до падіння виробництва та експорту продукції АПК у період переділу ринку (а в довгостроковій перспективі — до скорочення робочих місць у цій царині).

Не скидаймо з рахунків і земельних спекулянтів, котрі неодмінно дадуть про себе чути. Подібні процеси спостерігалися у Сербії. Там земельні паї скуповували місцеві олігархи за 1-6 євроцентів за квадратний метр. А відтак перепродували ці ділянки як сільськогосподарські іноземцям уже по 20-40 євроцентів. Ті, хто купував землю у 2007-2009 роках, нині не поспішають з нею розставатися, бо, наприклад, у сусідній Словенії вона коштує вже 1,4-2 євро за квадратний метр. Заробіток на подібних оборудках, як бачимо, сягає 1000%. Задля такого ґешефту можна й почекати років 10-15 — ось і все, до чого ми можемо прийти, відкриваючи ринок землі.

Однак уявімо собі, що змінами до чинного законодавства активність іноземного капіталу вдасться мінімізувати або ж унеможливити взагалі. Чи можна в такому випадку вважати проблему вирішеною? Ні, бо на сьогодні не зроблено чимало вкрай необхідних першочергових кроків. Фахово не визначена вартість землі (яка варіює в залежності від якості «товару») та вартість її оренди. Це по-перше. 

По-друге, законодавчо не прописаний механізм контролю та відповідальності за нецільовим або неадекватним використанням угідь. Мусить бути встановлена міра покарання (від адміністративної до кримінальної) за зумисне псування ґрунтів (коли, наприклад, три роки поспіль на одній і тій самій ділянці висіваються культури, які виснажують землю).

Третій момент: має бути створена інституція (земельна біржа), котра контролюватиме перетікання землі з однієї власності в іншу. Природно, що ця інституція повинна бути цілковито незалежною як від виконавчої влади, так і від приватних осіб. Однак після очевидного провалу місії різного роду «антикорупційних» структур  у чесність земельної біржi повірити тяжко. 

Крім того, ще до запуску такої біржi мусить бути напрацьований повний кадастр сільськогосподарських земель, має бути визначена модель земельного ринку, яку Україна стане наслідувати, також повинна настати ясність із використанням надр та водних ресурсів. Усі ці нюанси (і безліч інших, не згаданих у цій статті) мають бути дуже чітко прописані в українському законодавстві. Без відповідного кодексу на руках (а його наразі нема) ухвалювати відмову від мораторію на продаж землі було б великою помилкою.

Таким чином, передусім Україні потрібне ґрунтовне переписування чинного законодавства. Плюс, звичайно, подолання корупції, без чого про будь-які вільні ринки (землі, зокрема) ми можемо забути. Непогано було б також спромогтися на підвищення життєвого статусу середньостатистичного селянина, аби той не бачив у своїх земельних паях єдиний засіб для поліпшення свого фінансового становища. До 2018 року (термін дії мораторію) є час на те, аби вирішити бодай одне із поставлених завдань.