Оренда землі: просто і зрозуміло

29.07.2015

Підприємству, яке обробляє 3 тисячі гектарів землі, сьогодні треба витратити півроку на візити до держреєстратора — тільки щоб подати на реєстрацію усі договори оренди.

Можна скільки завгодно обурюватися недолугим земельним законодавством, але воно не стане зручним у застосуванні, доки ніхто не запропонує і не втілить конструктивну законодавчу альтернативу. Цивілізовані країни в різний час вирішували власні головоломки майнового права, щоб вийти на прозорі й прийнятні для всіх учасників процесу правила. Їхнім досвідом, враховуючи при цьому реалії вітчизняного ринку землі, варто скористатися й українським реформаторам. Громадська організація «Аналітична платформа АПК» відпрацювала кілька законопроектів, критичних для аграрної галузі. В основу їх покладено як досвід експертів, так і фаховий аналіз асоціацій та учасників ринку. Сподіваємося на підтримку та допомогу в доведенні підготовлених законопроектів до логічної імплементації.

Пропозиції до проекту Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо скасування обов’язкової державної реєстрації права оренди на земельну ділянку)»

Право оренди — суцільна проблема

Понад 90 відсотків українських агропідприємств вважають, що державна реєстрація права оренди на землі сільськогосподарського призначення є однією із найбільших проблем, яка перешкоджає ефективному землекористуванню. Це пов’язано з тим, що сама процедура реєстрації речових прав на нерухоме майно є досить тривалою у часі та вимагає значних затрат.

За оцінками експертів, щороку треба реєструвати приблизно 1 млн. прав оренди на підставі договорів оренди земельних ділянок. Це не враховуючи прав оренди, які були належним чином зареєстровані до 1 січня 2013 року та не відображаються в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Протягом 2014 року було зареєстровано лише 860 тис. прав оренди (договорів оренди) землі. Через це сьогодні виникають великі черги для державної реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення. Державні реєстратори приймають лише по 5-15 заяв за один день. Це означає, що коли невеликому сільськогосподарському підприємству, яке обробляє 3 тис. га землі, необхідно зареєструвати право оренди на підставі більш ніж 1 тис. договорів, йому доводиться від 60 до 200 разів відвідати державного реєстратора, тільки щоб подати на реєстрацію всі договори оренди. Отже, щоб зареєструвати право оренди на підставі 1 тис. договорів, необхідно витратити півроку лише для подачі документів до державного реєстратора.

Внаслідок того, що не реєструються права оренди (а це вже сотні тисяч договорів), у податкових органів виникають питання щодо статусу платника єдиного податку 4-ї групи. Адже Податковий кодекс України містить вимогу, яка передбачає, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Отже, незареєстровані права оренди не включаються в об’єкт оподаткування, що призводить до втрати сільськогосподарськими виробниками статусу платника єдиного податку 4-ї групи.

Навіщо приймати цей законопроект

Проект закону розроблено, щоб вирішити проблеми реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення, зменшивши навантаження на державних реєстраторів, які реєструють речові права на нерухоме майно. Введення добровільної реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення дозволить проводити державну реєстрацію лише у випадках, коли це дійсно необхідно (ризик втрати права на землю).

Ключові моменти

Законопроект пропонує внести зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Податкового кодексу України, передбачивши при цьому, що:

1. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту укладення договору оренди.

2. Право оренди підлягає державній реєстрації винятково за бажанням сторін договору.

3. Зареєстроване право оренди земельної ділянки має вищий пріоритет над незареєстрованим правом оренди тієї ж самої земельної ділянки.

4. Для отримання статусу платника єдиного податку 4-ї групи право оренди не обов’язково повинне бути зареєстроване, достатньо належним чином укладеного договору оренди.

Реалізація цього законопроекту не потребуватиме додаткових фінансових витрат із Державного або місцевих бюджетів.

Соціально-економічні наслідки

Прийняття зазначеного законопроекту надасть можливість врегулювати питання щодо реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення, зменшити навантаження на державних реєстраторів та значно спростити ведення бізнесу сільськогосподарським товаровиробникам.